5403 sayılı “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu” 19.07.2005 tarih ve 25580 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Ancak 15.05.2014 tarih 29001 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan 6537 sayılı “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile söz Konusu Kanunda bazı değişiklikler yapılmıştır.
Kanunun amacı;
Toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir. Bu yasayla getirilen değişiklerin başında; asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, yan sınai işletme, ekonomik bütünlük ve sınırdaş önalım hakkı kavramları gelmektedir.
Asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün belirlenmesi
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenecek, belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olacaktır.
- Asgari tarımsal arazi büyüklüğü:
- Mutlak tarım arazilerinde 2 hektar (20 dönüm, 20.000 m2)
- Marjinal tarım arazilerinde 2 hektar (20 dönüm, 20.000 m2)
- Özel ürün arazilerinde 2 hektar (20 dönüm, 20.000 m2)
- Dikili tarım arazilerinde 0.5 hektar (5 dönüm, 5.000 m2)
- Örtü altı tarım arazilerinde 0.3 hektar (3 dönüm, 3.000 m2) olarak tanımlanmıştır.
Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre arttırabilecektir. Tarım arazileri bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi arttırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin vb. özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri itibariyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilecektir.
Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü:
Kanuna ekli listede, bölgeler aranda tarımsal faaliyet açısından mevcut farklılıklar göz önünde bulundurularak her il ve ilçe için ayrı ayrı belirlenmiş olan arazi büyüklüklerini ifade eder. Buna göre, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne eşit veya ondan daha büyük olabilir ancak daha küçük olamaz.
Ekonomik Bütünlük Kavramı
Aynı kişiye ait tarımsal arazi satışı; bu araziler arasındaki ekonomik bütünlük olup olmadığı ilgili yönetmeliğin 7. Maddesindeki kıstaslara göre Tarım İl ve İlçe Müdürlüklerince belirlenir.
Ekonomik bütünlük; mülkiyeti aynı kişiye ait birden fazla tarımsal arazinin, tarımsal üretim faaliyetine bir değer katacak şekilde birbirine bağımlı olmasıdır.
Aynı kişiye ait sınırdaş olmayan tarım arazilerinin aralarındaki mesafe 10 km. den az ve örtüaltı tarım arazilerinde 1 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar, sulu ve kuru tarım arazilerinde 10 dekarın üzerinde ise ekonomik bütünlükten söz edilebilir. Bu büyüklüklerin altında ise ekonomik bütünlüğün bulunmadığı kabul edilir. Bu rakamların üzerinde olan tarım arazileri bakımından ise öncelikle bu arazilerin birbirine sınırdaş olup olmadıkları dikkate alınır. Eğer araziler sınırdaş iseler her durumda aralarında ekonomik bütünlüğün bulunduğu kabul edilir. Buna karşılık araziler sınırdaş değil iseler, aralarındaki mesafe 10 km. den az olduğu durumda ekonomik bütünlüğün olduğu kabul edilir.
Mirasa Konu Tarım Arazilerinde İntikal-Taksim-Pay temliki
Mirasa konu tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır, Mülkiyetin devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. (8/C)
a. 15.05.2014 tarihinden önceki ölümler
1-6537 sayılı kanunun yürürlük tarihi olan 15.05.2014 tarihinden evvelki ölümlere ait intikaller, mirasçılar adına elbirliği veya paylı mülkiyet olarak tapuda tescili yapılır. Ancak, intikalin tescilinden sonra, mirasçılar arasında yapılacak olan miras payı temliki, miras taksimi vb. işlemler yapılır. Ancak mirasçıların 3. Kişilere devri ise il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğünün incelemesine tabidir.
2-15.05.2014 tarihinden önce ölümler nedeniyle tapu sicilinde elbirliği veya paylı mülkiyet olarak intikali yapılmış veya kök muris adına veya mirasçıları adına kadastro tespiti nedeniyle tescil edilmiş elbirliği veya paylı mülkiyetin mirasçılar arasında miras payı temliki veya miras taksimi mümkün olup, mirasçıların 3. Kişilere devri il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğünün incelemesine tabidir.
3-15.05.2014 tarihinden önce ve sonra gerçekleşen birden fazla ölümlü intikal işlemlerinde elbirliği halinde intikal sonrası kanun öncesi ölenlerin mirasçıları arasında sadece miras payı temliki mümkün olup diğer işlemler il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık il müdürlüğünün incelemesine tabidir.
4-15.05.2014 tarihinden önce gerçekleşen ölümlerde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemleri, miras payı temliki ve miras taksim işlemleri 2 yıl (15 Mayıs 2016 tarihine kadar) harçlardan muaftır. (Geçici 5. madde)
b. 15.05.2014 tarihinden sonraki ölümlerde
1-Mirasçıların anlaşmak suretiyle terekedeki tarımsal nitelik taşıyan tüm taşınmazların; tek mirasçıya veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin karşılanması şartıyla birkaçına, elbirliği mülkiyeti halinde aile malları veya kazanç paylı aile malları otaklığına, mirasçıların kuracağı limited şirkete veya 3. Kişi ye devri mümkün olup, birden fazla ehil mirasçıya devri ise il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğünün incelemesine tabidir.
2-15.05.2014 tarihinden sonra gerçekleşen ölümlerin mirasçılara intikali, elbirliği mülkiyeti halinde yapılır. Paylı mülkiyete dönüştürmek il/ilçe tarım, gıda hayvancılık müdürlüğünün incelemesine tabidir.
3-Mirasçıların, yeter gelirli tarımsal arazilerin mülkiyetinin devri konusunda anlaşmaları durumunda, bu taşınmazların devri harçlardan muaftır.
Yasanın 8/B ila 8/H maddeleri ile getirilen en köklü değişikliklerden biri de mirasa konu tarımsal arazi mülkiyetinin devri mirasçıların anlaşmasıyla veya anlaşamamaları halinde mahkeme kararıyla mümkün olmasıdır.
Tarımsal arazi mülkiyetinin kanunun 8/C maddesin de belirtilen kişi veya ortaklıklardan birine devrinin, mirasın açılmasından itibaren 1 yıl içinde gerçekleştirilememesi halinde mirasçılardan her biri veya bakanlık taşınmazın mülkiyetinin ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya, bunun da bulunmaması halinde 3. Kişilere devri için yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir. Mahkeme kararıyla; mirasçılardan hiçbirinin ehil mirasçı olma sıfatını taşımıyor olması halinde, tarımsal arazi mülkiyeti ehil olmayan bir mirasçıya veya mirasçılar dışında bir 3. Kişiye devredilebilir.
Ehil mirasçı; 6537 sayılı kanunun gerekçesine göre bilinçli tarım yapabilecek, toprağı en iyi ve en verimli bir şekilde kullanabilecek kişidir. Yasal mirasçılar, ehil mirasçı olabileceği gibi atanmış mirasçıların da ehil mirasçı olmasına bir engel yoktur.
Tarım Arazilerinde Mülkiyetin Devri
Tapu malikinin aynı ilçe sınırları içinde (ilçenin tüm mahalle ve köylerini kapsayacak şekilde) müstakil veya hisseli bir adet tarımsal taşınmazının olması halinde hisselendirilmeksizin aynen devri mümkündür. Ayrıca tarımsal faaliyetin terki anlamına gelen aynı ilçe sınırları içinde (ilçenin tüm mahalle ve köylerini kapsayacak şekilde) tüm tarımsal taşınmazlarının aynı anda paydaş olan/olmayan bir veya birden fazla gerçek veya tüzel kişilere hisselendirilmeksizin aynen devri tasfiye niteliği taşıması nedeniyle mümkündür. Aksi hallerde il/ilçe gıda, tarım ve hayvancılık müdürlüğünün inceleme ve görüşüne tabidir.
Yasal Önalım Hakkı
Kanunun 8/İ maddesinde hukukumuz bakımından yeni, pratik açıdan da oldukça önemli olabilecek bir yasal önalım hakkı düzenlenmiştir. Hükme göre “Aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde ortaklardan birinin payını 3. Bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerinden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım hakkını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” denmektedir.
Bu çerçevede, bir tarımsal arazinin o arazi ile bitişik konumdaki tarımsal arazilerin malikleri dışında bir 3. Kişiye satılması halinde, bitişik konumdaki tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkı doğar. Buna karşılık hukukumuzda, önalım olayı olarak kabul edilmeyen taşınmazın cebri arttırma ile satışı, miras paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, bağışlanması, mal değişimine (trampa) konu olması, ortaklığa sermaye olarak konulması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereğince devri, kamulaştırılması gibi hallerde söz konusu önalım hakkı doğmaz.
Av. Başer Yalçın