Taşkın yapı diye adlandırdığımız komşu arsaya taşan inşaat günümüzde çok sık rastlanılan bir durumdur. TMK 683'de mülkiyet hakkı “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.” şeklinde tanımlanmıştır. Ancak kanun koyucu ekonomik çıkarlar doğrultusunda taşkın yapı için özel olarak TMK’ da 725. Maddeyi düzenlemiştir. Bu madde kuralları ancak özel mülkiyete konu olan bir taşınmazda ki sınır taşkınlığı halinde uygulanırlar. Özel mülkiyet olmayan, kamu malvarlığı olan cadde, deniz, sokak, meydan gibi yerlerde taşkın inşaat kuralları değil kamu kuralları uygulanır. TMK 725’in birinci fıkrasında taşma öncesinde irtifak(yararlanma) hakkı varlığı durumu ele alınmış, ikinci fıkrasında ise bu irtifak hakkının bulunmaması ele alınmıştır.
İRTİFAK (YARARLANMA) HAKKI VARSA (TMK 725/1)
Öncelikle kanun koyucunun değindiği husus iki komşu arsa maliklerinin inşaat öncesinde taşma için irtifak hakkı tesis etme konusunda anlaşmalarıdır. Bu anlaşma ile komşu araziye taşırılan kısım inşaatın bütünleyici parçası olur ve arsası tecavüze uğrayan arsa sahibi de taşmaya katlanmakla yükümlüdür. (TMK 725/1) Bu irtifak hakkı sözleşmesi resmi şekle tabi olup tapu memuru önünde yazılı şekilde yapılmalı ve tapu siciline kayıt ettirilmelidir. Ancak böyle bir irtifak hakkı söz konusu değilse hem arsası tecavüze uğrayan kişinin hem de taşkın inşaat sahibinin isteyebilecekleri ikili şekilde incelenebilir.
İRTİFAK (YARARLANMA) HAKKI YOKSA (TMK 725/2)
1. Arsasına tecavüz edilen kişi (zarar gören) taşmayı öğrendiği günden itibaren 15 gün içinde itiraz ederse;
- El atmanın önlenmesi davası açabilir (TMK 683)
- Sökülmesini, yıkılmasını isteyebilir.
2. Arsasına tecavüz edilen kişi 15 günlük süresi içinde itiraz etmezse;
- İyi niyetli taşan inşaatın sahibi, şartlar ve durum haklı kılıyorsa uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetini isteyebilir.
- İyi niyetli taşan inşaatın sahibi, şartlar ve durum haklı kılıyorsa uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı tesis edilmesini isteyebilir.
Arazisi tecavüze uğrayan kişi 15 günlük süresi içinde itiraz etmezse ve diğer tüm şartlar gerçekleşmiş ise arsası tecavüze uğrayan kişi taşmaya katlanmakla yükümlüdür. Fakat şartların birinin bile eksik olması durumunda arsası tecavüze uğrayan kişinin taşmaya katlanma yükümlülüğü ortadan kalkar. Bu bahsedilen şartlar taşkın inşaat sahibinin mülkiyet veya irtifak hakkı istemesi için gereken şartlardır. Bunları tek tek ele alarak değerlendirmek gerekir.
ŞARTLAR
1. Arsası tecavüze uğrayanın 15 günlük süresi: Bu süre taşmanın başladığı tarih değil öğrenildiği tarih olarak kabul edilmiştir. Bu taşmanın öğrenilmesi de inşaatın ortaya çıkması yani görülebilir olması olarak düşünülebilir. Bu öğrenme tarihinin ispatı arsası tecavüze uğrayan kişiye aittir. İtiraz için bir şekil şartı olmamakla birlikte inşaatı yapana veya temsilcisi olan mühendis, müteahhide yapılması gerekmektedir.
Eğer arsa sahibi belirtilen usule uygun itiraz ederse artık diğer şartlar aranmaksızın el atmanın önlenmesi davası veya sökülmesini isteyebilir. Bu durumda taşkın inşaat sahibinin irtifak hakkı ya da mülkiyeti isteme hakkı da ortadan kalkar.
2. İnşaatı yapanın iyiniyetli olması: Kanun koyucu iyi niyeti TMK 3’te şu şekilde açıklamıştır. “Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz”. Kanunun bu maddesinde istenilen, inşaatı yapanın gerekli tüm özen ve yükümlülüğü göstermesine karşın taşmayı bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması ya da taşmayı korunan hukuki varlığa inanarak yapmış olmasıdır. İyi niyet olmadığı takdirde aşırı zarara da yol açsa yıkılması sonucu doğabilmektedir. Bu sonucun doğmaması adına inşaat sahibinin iyi niyet savunmasını yapması gerekmektedir. Ancak iyi niyet savunması bir itiraz olduğundan mahkeme kendiliğinden de dikkate alacaktır.
3. Şartlar ve durumun haklı kılması: Bu şarta göre imar durumundan ifrazın(ayrılma) mümkün olması gerekmektedir. Eğer ifraz mümkün ise de arsasına tecavüz edilenin zararı ile taşkın inşaat sahibinin yararı arasında aşırı bir fark söz konusu olmaması gerekmektedir. Bu koşul gerçekleşmemişse diğer koşullar gerçekleşmiş olsa dahi istem reddedilir. Bu koşul kamu düzenine ilişkindir ve hakim kendiliğinden dikkate alır.
- Tüm bu koşulların gerçekleşmesi ile taşkın inşaat sahibi uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek temliken tescil davası açıp taşkın kısmın bulunduğu arsa payının mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Tescil isteminin mutlaka dava yoluyla yapılma şartı yoktur savunma yoluyla da yapılabilir. Uygun bedel(tazminat) ise yalnızca arsanın bedeli olarak düşünülmemelidir. Arsanın bedelinin yanında zarar gören arsa sahibinin, arsanın kalan kısmı için uğradığı değer kaybı veya bu arsa devri sebebiyle uğradığı zararlar anlaşılmalıdır. Bu değerlendirmeler uzman bilirkişiler tarafından yapılır. Yani burada amaçlanan sebepsiz zenginleşmenin ortaya çıkmaması için en uygun bedelin belirlenmesidir.