Temel hak ve özgürlüklerin kısıtlanması anayasa’ya göre yalnızca kanunla olabilir denilmektedir. Anayasa’ya göre bu kısıtlamalar md.35 (toplum yararına aykırı olamaz). Bu kısıtlamalar yapılırken medeni kanun madde 2 ve hakkın kötüye kullanılmasına dair hükümler nazara alınır.
Özel kanunlarla getirilen kısıtlamalar başlığı altında; özel kanundan doğan kısıtlamalar
*ALIM(İŞTİRA) HAKKI
*GERİ ALIM(VEFA) HAKKI
*ÖN ALIM HAKKI(ŞÜFA) HAKKI
**ALIM HAKKI**
Bir hukuki işlemde taraflardan birinin istediğinde bedel ödemesi karşılığında, diğer tarafın bir malın açıklamasıyla satış ilişkisi kurma yetkisidir. Kabul beyanına gerek yoktur ve karşı tarafın itirazı geçersizdir. Bu hakkı kullanmak bir satış sözleşmesi kurma anlamı taşımaz. Bu bir satım ilişkisidir.
Alım hakkı yenilik doğuran bir haktır. Alım hakkını kuran sözleşmeyle yenilik doğuran iki taraflı bir işlemdir. Alım hakkı bir kere sözleşmeye konulunca artık tek taraflı olarak kullanılır.
Alım hakkı doğuran sözleşmeler doğuran sözleşmeler tapu sicilinde yapılmalıdır. Ön sözleşmesi yoktur. Zorunlu unsurları; satılacak mal ve ödenecek bedel sözleşmeye mutlaka konulmalıdır. Bedelin tayin edilebilir olması yeterlidir. Resmi şekilde yapılan alım sözleşmesi hüküm doğurur. Alım hakkının kullanılması şekle bağlanmamıştır ancak sözleşmede belirlenebilir ve ispat açısından yazılı olmalıdır. Medeni kanunda alım hakkının kullanım süresi yoktur. Yenilik doğuran haklar, hak düşürücü süreye tabidir. Borçlar kanununda alım hakkı için 10 yıllık hak düşürücü süre getirilmiştir. Hak düşücü süreler kesilmez ve durmazlar. Mutlak 10 yıllık süre geçerli olur. Hakim bu süreleri re’sen dikkate alır.
Alım hakkı yalnız sözleşmenin karşı tarafına ileri sürülür. 3. Kişilere karşı ileri sürülmez. Ancak alım hakkı şerh edilebilir. Şerh için tarafların ayrıca anlaşmaları gerekir. Bu şerh işlemi topu siciline kayıt edilir ve süresi 10 yıldır. Artık alım hakkı sahibi bu şerhle birlikte 3. kişilere karşıda bu hakkı kullanabilir.
**GERİ ALIM HAKKI**
Kişinin başkasına satmış olduğu malı tek taraflı olarak geri alma hakkıdır. Topu siciline resmi şekilde yapılmalıdır. 10 yıllık hak düşürücü süresi vardır. Şerh verilebilir. Miras yoluyla mirasçılara geçer, aksine sözleşme yoksa devredilemez.
Genelde tapuda satış işlemi yapılırken geri alım hakkı bu sözleşmeye konulur. Aynı metnin içinde hüküm olarak konulmuş olması geçerlidir. İki nedenle bu hakka başvurulur;
- Acil bir durumdan dolayı satmak zorunda olduğu taşınmazını çok ucuza satıp sonra geri almak için
- Borç karşılığı, borcunu ödeyene kadar teminat olarak yapılır. Geri alım hakkında bedel kararlaştırmaya gerek yoktur, hakkın kime tanındığının yazılması yeterlidir. İlk satımdaki bedel geri alım hakkını kullanırken de geçerlidir. Satın alan aldığı bedelle malı geri vermek zorunda kalır.
**ÖN ALIM HAKKI**
2 Türde ön alım hakkı doğar;
- Sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkı
- kanundan doğan(paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını devretmek istemesi anında diğer paydaşların bu hakkı doğar)
*sözleşmeden doğan ön alım hakkı: adi yazılı şekil yeterlidir. Ön alım hakkına konu olan mal ancak hak sahibi dışında birine satımı söz konusu olduğunda doğar. Bu yüzden bu hak uykudadır.
Hak sahibi bu hakkını satış söz konusu olduğunda kullanabilir. Satış benzeri durumlarda da bu hak kullanılır ancak bu satışa eş değer işlem bedel karşılığında yapılmalıdır. Satış bedeli ön alım sözleşmesinde kararlaştırılmamış olabilir. Bu durumda 3. Kişiye satış bedeli ön alım hakkı kullanırken geçerli olur. Önemli : bağışlama ve trampada ön alım hakkı kullanılmaz.
İster sözleşmeden doğsun ister kanundan alım hakkını engelleyecek muvazaalı işlem her türlü muvazaalı işlem hak sahibi tarafından ispat edilerek iptal ettirilir. Bu hakkında şerhi mümkündür ve 10 yıllık hak düşücü süreler burada da geçerlidir.
Ön alım hakkı yalnız dava yoluyla kullanılır. Satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açmak gerekir. Satış, ön alım hakkı sahibine noter aracılığı ile ihtar edilirse bu andan itibaren 3 ay sonra hak sahibinin bu hakkı düşer.
*Kanundan doğan ön alım hakkı:
Kendiliğinden doğar , paydaşlar arasında bir paydaş payını, paydaşlar dışında birine devretmek (satmak veya satışa eş değer işlem yapmak) isterse bu ön alım hakkı kullanılır.
Bu tip ön alım hakkında şerh yoktur ve sözleşmeyle kurulması mümkün değildir. Kanun zaten bu şerhin sağladığı imkanları topu sicilinin aleniliği ilkesinden dolayı sağlamaktadır ve 3. Kişilere karşı ileri sürülebilir. Dava yoluyla kullanılır.
Ön alım hakkından yazılı ve iki şekilde vazgeçilir
- Bireysel ön alım hakkından vazgeçme
- Paylı mülkiyette paydaşların ön alım hakkından vazgeçmesi ( resmi sözleşmeyle, tapuya verilen şerhle gerçekleştirilebilir)