A. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli; TBK m. 343/344/345 ve 346 hükümlerinde düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesinin tarafları kiraya veren (kiralayan) ve kiracıdır. Taraflar kira bedelinin artışını kural olarak diledikleri gibi belirleyebilirler. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m. 343). Söz konusu kanun maddesi emredici niteliktedir.
TBK m. 344/1’e göre, tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının geçerliliği bir önceki yılın üretici fiyat endeksi artış oranı ile sınırlandırılmıştır. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Eğer sözleşmede üretici fiyat endeksi oranından daha yüksek bir kira artış oranı yapmışlarsa bu durumda kısmi butlan devreye girer ve artış oranı üretici fiyat endeksi ile sınırlı olur. Örneğin, üretici fiyat artış endeks oranı yüzde on ise kira bedeline yapılabilecek en yüksek artış oranı yüzde ondur. Bunun üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmışsa, bu oranı aşan kısım kısmi olarak hükümsüz olur ve kira bedeli üretici fiyat artış endeksi oranında arttırılır.
Taraflarca kira bedelinin artışı konusunda anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/II). Hem hakim hem de taraflar kira bedelini belirlerken üretici fiyat endeksi artış oranıyla bağlıdır. Bunun üzerinde bir atış oranı belirlenemez.
Aynı maddenin üçüncü fıkrası ise, üretici fiyat endeksi artış oranı sınırlamasının beş yıl için hüküm ifade edeceğini, beş yıldan sonra yenilenen ilk kira yılı için üretici fiyat endeksindeki artış, kiralananın durumu, ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, hakkaniyete göre kira bedelinin belirlenmesini hakimin takdirine bırakmaktadır. Yani beş yılda bir, kiranın rayiç bedelinin tespitinin istenmesi imkanı tanınmıştır.
Her beş yıldan sonraki kira yılında yukarıda açıklandığı gibi belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece altıncı yıla ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla saptanmasında birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçersizliği, üretici fiyat endeksindeki fiyat artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması durumunda, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, üçüncü fıkra çerçevesinde kira bedelinin belirlenmesi söz konusu olacaktır.
B. KİRA TESPİT DAVASI
Tarafların kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşamaması halinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın ne zaman açılacağı ve verilen kararın kira ilişkisine hangi andan itibaren uygulanacağı TBK m. 345’te düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Kira tespit davası kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Kira parasının tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir.
Mahkemenin vereceği kararın yeni kira döneminde uygulanabilmesi için iki koşul getirilmiştir (TBK m. 345/II). Buna göre, bu dava, ya yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Bu iki koşuldan biri yerine getirildiği takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aksi halde mahkeme kararı bir sonraki kira yılı için uygulanır. Kira bedelinin arttırılacağına ilişkin İhtar yazılı yapılmalıdır. İhtarnamede kira başlangıcının yanlış yazılması ve fazla kira parası istenilmesi hali ihtarın geçerliliğine etki yapmaz. Ayrıca ihtarnamede istenilen kira parasının açıklanmaması da ihtarı geçersiz kılmaz.
Otuz günlük süreye bağlı zorunlu işlemlere TBK m. 345/III’de bir istisna getirilmiştir. Bu hükme göre, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira parasının geçerli olacağı dönem belli edilirken uyulması gereken ilkeler:
- İstek halinde yeni kira parasının hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağı hususu karar yerinde gösterilmelidir.
- Tespit edilecek ihtarın (veya dava dilekçesinin) tebliğini takip eden dönem için kiracıyı bağlayacaktır.
- Bunun için de tebliğ tarihi ile yeni dönem başlangıcı arasında otuz günden fazla bir süre geçmelidir.
- Bu fazla süre ise en az kiracı için düşünüp otuz günlük süreden önce kiralanan yeri boşaltacağını yazı ile bildirmesine yetecek kadar olmalıdır.
- Eğer ihtar veya dava dilekçesi geç tebliğ edilmiş ise, kira parası bir sonraki dönem için geçerli olacaktır.
- İhtarnameye ancak tespiti istenilen dönem için dayanılabilir.
- Fakat eğer istem yoksa geçerlilik tarihinin karar yerinde gösterilmesine artık gerek kalmayacaktır. İstem ise gerek dava dilekçesinde ve gerekse duruşma sırasında ileri sürülebilir.
- Davalı taraf davacının bildirdiği yeni dönem kira parasının geçerlilik tarihini kabul etmediği takdirde hangi tarih olduğunu bildirip ispat etmekle yükümlüdür.
C. Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
a) Görevli mahkeme
HMK ile getirilen değişiklikler doğrultusunda, artık dava konusunun değerine bakılmaksızın görevli mahkeme, HMK m. 4’e göre kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
b) Yetkili mahkeme
Kira sözleşmesinden doğan bir uyuşmazlık söz konusu olduğu için HMK m. 10 hükmü uygulama alanı bulacaktır. Bu hükme göre genel yetki kuralına ek olarak sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de davanın açılması olanaklıdır. Yani kira tespit davasında yetkili mahkeme; davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. Taraflar sözleşmenin ifa yeri ile ilgili özel bir hüküm kararlaştırmamışlarsa; TBK m. 89 hükmü gereği ortada götürülecek nitelikte bir para borcu söz konusu olduğu için sözleşmenin ifa yeri mahkemesi olarak kiralayanın yerleşim yeri mahkemesi davaya bakmakla yetkili olacaktır.
Av. Başer YALÇIN